Det har skrivits ett flertal artiklar om sjunkande priser på bostadsmarknaden den senaste tiden, exempelvis den i SvD med rubriken Breda prisfall på bostäder. Det är intressant att de diskussioner som nu förs var relevanta redan för ett par år sedan, då Bostadskreditnämnden ställde frågan - Varifrån kommer pengarna? i Bostadskreditnämndens marknadsrapport.

Jag vill lyfta fram denna fråga mot bakgrund av ett en god vän nyligen framförde följande uttalande: ”Välj ALLTID kort ränta, det lönar sig ALLTID oavsett hur man räknar på det i alla fall så länge den längre räntan är längre än 2 år. Med en 2-åring har man i alla fall en teoretisk chans att få betala mindre (men troligtvis inte).”

Vad min vän i sin något mer omfattande redogörelse underlät att beröra var finansieringen av bolån och de systemrelaterade risker som är förknippade med marknaden. Min ambition med denna artikel är att stimulera till eftertanke om det större system som bolånemarknaden är en del av. Syftet är att ge den enskilde bolånetagaren en mer nyanserad kontext för diskussion och beslut om vilka risker man vill ta, kommer få möjlighet att ta (givet kommande regleringar) samt hur detta sammantaget kan komma att påverka priset för lån (och därmed kanske även på bostäder), i ett läge då initierade bedömare hissar varningsflagg för den svenska bostadsmarknaden samtidigt som den ekonomiska och politiska utvecklingen i stort bedöms vara ”ovanligt osäker”.

BKN (Bostadskreditnämnden) säger – som framgår nedan – att skillnaden mellan långa och korta bolåneräntor över en konjunkturcyckel brukar ligga på 0,75 procentenheter. Detta förklarar de med att finansiärerna av bolånen accepterar lägre betalt för korta pengar än för långa pengar, då de tar en lägre risk:

”… den bundna 5-åriga utlåningsräntan i genomsnitt sett över en hel konjunkturcykel bör ligga kring 5,5 procent. Den rörliga räntan kan i genomsnitt över en konjunkturcykel förväntas vara något lägre än den femåriga bolåneräntan. Ju kortare löptid desto mindre risk för dem som investerar i värdepapper. Vi bedömer en rörlig ränta på ca 4,75 procent i genomsnitt över en konjunkturcykel som rimlig.

Andra sidan av myntet är att den som lånar på kort sikt får ”rabatt”, eftersom man själv står en högre risk (ex. mer frekvent ”återfinansieringsrisk” driven av att banken kanske inte klarar av att förlänga lånen i en marknad som faller samtidigt som räntor går upp). I en volatil marknad med fallande priser befinner sig både låntagaren och banken i en helt annan situation om man måste säkra möjligheten att omsätta lånet var tredje månad, än om det behövde ske vart femte år. Tillgång på stora mängder korta och billiga pengar har dock inte varit ett problem under de senaste 15 åren, även om det delvis skett i form av konstgjord andning från centralbankerna.

Under det akuta krisskede som uppstod 2008 (och som enligt ledande bedömare uppstod helt oväntat), så fick banker över hela världen stora problem med finansieringen. En anledning till detta är att en stor del av deras finansiering är kortsiktig. I Sverige gäller kortsiktigheten även finansieringen av bolån, vilket är relativt unikt i en internationell jämförelse. De svenska bankerna behövde således låna väldigt mycket pengar väldigt snabbt. Om inte Riksbanken hade löst problemet åt dem så hade ett flertal banker gått i konkurs. De kunder som i denna situation hamnat i störst och mest akuta problem är självfallet de bolånetagare (och banker) som förlitat sig på ”korta pengar”.

De kommande Basel III-reglerna innebär sannolikt att svenska banker måste försäkra sig om en betydligt större andel långa pengar, som framgår av denna artikel på E24, eftersom deras beroende av kort finansiering för bolån (som utgör en stor andel av balansomslutningen) bidrar med risk i det finansiella systemet. Om reglerna får förväntat genomslag så kommer utbudssidan på bolånemarknaden att påverkas. Att som kund då önska tillgång till stora mängder korta pengar för köp av fastigheter till låg ränta kommer sannolikt framöver inte att accepteras.

Utifrån ovanstående resonemang kan man hävda att svaret på frågan om man ska låna kort eller långt inte är lika självklart. Frågan kommer också bli av”akademisk” karaktär, då Basel III-reglerna syftar till att bostadsmarknaden ska gå från högt risktagande på både finansieringssidan (i form av beroende av kort upplåning kopplat till utlåningsförpliktelser hos bankerna) och bolånesidan (iform av stor andel rörliga lån hos privatpersoner), till ett lägre risktagande (präglat av långsiktig finansiering hos både banker och bolånetagare). Marknadens deltagare kommer efter en anpassning till Basel III att själv få bära kostnaden för den riskpremie som allt färre skattebetalare och sparare accepterar att stå för (via skattsedeln och/eller extraordinaära Riskbanksåtgärder som urholkar penningvärdet).

För att avsluta så vill jag göra en observation avseende värdet på de tillgångar som ligger till grund för bolånemarknaden och därmed för stabiliteten i det finansiella systemet. Finansinspektionen redovisade 2009 att den genomsnittliga belåningsgraden för svenska fastighetsägare som har bolån är 58% (Finansinspektionen, Utvecklingen på bolånemarknaden, 2009:7, s 5). Tidskriften The Economist redovisade sommaren 2010 en analys som uppskattar att den svenska fastighetsmarknaden är 39.4% övervärderad. Om dessa båda siffror skulle stämma så utgör det ”verkliga” genomsnittliga egna kapitalet bland de som har bolån 2.6% av fastigheternas anskaffningsvärde. Balansräkningens tillgångssida utgörs enligt The Economists siffra av 60,6% av fastigheternas anskaffningsvärde. Balansräkningens finansieringssida motsvaras enligt Finansinspektionens siffra av 58% skulder. Skilladen mellan dessa två siffror blir 2,6%.

Länge hette det att finanskrisen var en likviditetkris. Nu förstår allt fler att den orsakades av en solvenskris. Soliditeten bland bolånetagarna och i fastighetsbeståndet är av stor vikt för finansiell stabilitet. Det säger det sig självt att det är stor skillnad på om det ”verkliga” egna kapitalet kopplat till bostäder och bostadsägare är 2.6%, snarare än de 42% (2.6% + 39.4%), av bokförda värden som kanske är den allmänna uppfattningen.

Möjligen finns det fler än jag som – efter att ha läst ovanstående – tar sig en funderare på om det som min vän sa ALLTID är bättre med kortsiktig upplåning för fastighetsinnehav.